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▲ 有關召開區分所有權人會議,因出席人數不足而流會,召集人就同一 議案重新召集會議,其出席會議之區分所有權人比例為何?


◎ 按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十二條第一項前段所明文規定,本條文係針對區分所有權人會議依條例第三十一條規定,未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者,所為之特別規定。另按條例第三十一條規定,區分所有權人會議之決議,區分為規約規定、及條例規定二種,故未達規約規定之出席人數時,除規約另有規定外,自得依條例三十二條規定程序辦理。

 


▲關於公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後,其區分所有權人會議召集人由原互推之召集人或具區分所有權人身分之管理負責人管理委員會主任委員或管理委員擔任?


◎ 按「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。


但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第25條第3項所明定,故無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,始由區分所有權人互推一人為召集人。因此,公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前,雖已互推產生召集人,於管理負責人推選或管理委員會成立後,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員,如具有區分所有權人身分,自應由其擔任召集人,召開區分所有權人會議。

 


▲關於公寓大廈區分所有權人會議紀錄未送達之效力?


◎按「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第7款所明文規定,又按「區分所有權人會議決議或規約之規定者,應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力」為本部86年1月30日台(86)內營字第8672164號函研商「公寓大廈管理條例執行疑義」第三次會議紀錄案由三結論所明示,故區分所有權人會議決議之成立需踐行條例第31、32條規定程序始生效力。


即區分所有權人會議決議如係依條例第31條規定程序成立,其會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人,屬區分所有權人會議附隨之通知義務,非該區分所有權人會議決議成立之構成要件,與該會議決議之效力無涉。惟區分所有權人會議如係依條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時,則須踐行同條文第2項規定,將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有人後,各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。


另有關於會議紀錄中記載與社區事務無關之個人資料,該個人如何維護其權益乙節,如涉及個人權益之損害,請依民法有關損害賠償之規定,循司法途徑解決。

 


▲有關公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行?


◎按「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」、「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。


管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」分別為公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第29條第2項及第30條所規定,故管理委員之選任事項,如規約有規定者,從其規定;未定於規約者,依區分所有權人會議之決議。惟若於區分所有權人會議選任管理委員者,依條例第30條第2項規定,應於開會通知中載明並公告之,且不得以臨時動議提出。

 


▲關於公寓大廈管理條例第32條第2項規定?


◎按「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第32條第2項所明定,故區分所有權人對於區分所有權人會議以條例第32條第1項規定 作成決議表示反對意見時,該區分所有權人當提出書面反對意見之「正本」,惟所提書面反對意見為「影本」時,如能由作成該文書之區分所有權人證明該影本係「與正本相符」,亦非法所不許。


又區分所有權人若以委託他人方式表示反對意見者,應併同提出該區分所有權人出具之委託書,如對於書面反對意見之效力有所爭議,自宜循司法途徑解決。至於書面反對意見之「區分所有權人」及其「區分所有權比例」,二者皆須超過全體之半數,始符合上開條文之規定。

 


▲關於公寓大廈管理委員選任後,因管理委員辭職,致主任委員無法產生及辦理移交,其公寓大廈管理維護執行權責?



一、按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第29條第1項及第 2項分別定有明文規定。至於本案公寓大廈業經依法選出管理委員組成第11屆管理委員會在案,嗣後因委員辭任,僅餘2位管理委員,致不能成會而無法推選主任委員,除請其儘速依法補選或改選管理委員外,有關公寓大廈管理維護工作,該管理委員仍須依規定執行職務,且管理委員如具區分所有權人身分時,有關區分所有權人會議之召開,依條例第25條第3項規定,亦負有召集人之義務。


二、另按「管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」為條例第29條第4項所明文規定,故本案前(第10)屆之管理委員會於任期屆滿未再選任時,自當依規定解任。

 


▲公寓大廈管理條例第35條規定之及區分所有權人可否均分公共基金?


◎依條例第18條第3項規定:「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」,另依本署88年5月6日88營署建字第57862號函示:「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付,又按共用部分及其相關 設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,其費用由公共基金支付,公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項業有明定。


公寓大 廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則,本案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人,實屬不宜,恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行,影響住戶權益之虞。」。

 


▲非居住於大廈內之區分所有權人,可否當選為該公寓大廈管理委員會委員?


◎ 按「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」分別為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三條第八款、第九款、以及第二十九條第二項所明文。有關非居住於大廈內之區分所有權人者,除區分所有權人會議或規約另有規定外,得被選任為管理委員。

 


▲有關於房屋買賣契約內所附分管協議書(或選屋確認協議書)載明法定停車位或特定法定空地範圍或特定屋頂平台範圍供特定區分所有人使用之事項,經各買賣人同意契約後,該分管協議效力是否屬於公寓大廈管理條例所稱約   定專用?


◎按公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第三條規定,約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。復依本條例第三十一條規定,有關規約之訂定或變更或約定專用事項,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之區分所有權人會議之決議同意之。


又同條例施行細則第二條第一款規定,本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項非經載明於規約者,不生效力:


約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

本案有關於房屋買賣契約內所附分管協議書(或選屋確認協議書)載明法定停車   位或特定法定空地範圍或特定屋頂平台範圍供特定區分所有權人使用之事項,涉規約之訂定或變更或約定專用事項者,仍應踐行前開條例第三十一條規定程序。又規約係為增進共同利益,確保良好生活環境,訂定共同遵守事項。至其分管協議效力與規約之約定或區分所有權人會議之決議產生爭議時,乃法律行為強制或禁止規定,發生無效等節,係屬私權糾紛,宜透過民事訴訟程序解決。(更多公寓大廈管理案例及解答請即洽本公司)


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